Het ontwerp- en bouwproces

Het bouwen van een eigen huis is een geweldig avontuur. De meeste mensen bouwen in hun leven maar één keer. Maar wat komt er allemaal op je af als je een huis wilt gaan bouwen: hoe verloopt het ontwerp- en bouwproces, waar begin je en hoeveel tijd neemt het in beslag?

 

Het bouwproces in zes stappen

1. Bouwkavel vinden en bouwbudget vaststellen

Een bouwproces begint altijd met het vinden van een bouwlocatie en het vaststellen van het budget. Houd met de zoektocht naar de locatie rekening met de randvoorwaarden van de locatie, zoals het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en eventuele extra voorwaarden van de gemeente. Lees hier meer over het vinden van een kavel.

 

Bij het vaststellen van het budget is het belangrijk rekening te houden met alle bijkomende kosten zoals leges, advieskosten van architect en constructeur, mogelijke sloopkosten.

Lees meer over de opbouw van bouwkosten en tips voor de controle over het budget.

 

2. Opstellen Programma van Eisen (PVE)

Nadat het budget is vastgesteld is het tijd om het programma van eisen (PVE) op te stellen. In het programma van eisen worden alle wensen voor de woning benoemd. Dit zijn heel concrete eisen zoals het aantal kamers, de grootte van de woonkamer, of hoe energiezuinig de woning (energieneutraal, nul-op-de-meter) is, maar ook minder concrete eisen zoals uitzicht op de weg vanuit de woonkamer, een stille plek om een boek te lezen. Dit PVE is een belangrijke stap als het startpunt voor het ontwerp omdat aanpassingen aan het programma van eisen grote gevolgen kunnen hebben voor het ontwerp. De architect kan helpen bij het opstellen van het PVE.

 

3. Maken van het ontwerp

Schetsontwerp (SO)

De architect start met een controle van het Programma van Eisen met het budget. Is het plan haalbaar of is het PVE te groot? Past het budget bij het PVE, dan kan de architect starten met het ontwerp. Dit proces verschilt per architect. Mannen in de ruimte werkt met een variantenstudie waarin wij eerst een aantal schetsmatige varianten uitwerken om zo een beter beeld te krijgen van de wensen en de mogelijkheden van het kavel. Uiteindelijk leidt dit tot een Schetsontwerp (SO). Doordat wij vanaf dit punt al in een 3d-omgeving ontwerpen, is er naast de plattegronden, doorsnedes en gevels ook een 3d-model waar je de opdrachtgever met een VR-bril doorheen kan lopen. Dit is een enorm voordeel. Met het SO kan een vooroverleg aangevraagd worden met de gemeente. De gemeente kan dan de eerste controle doen met het bestemmingsplan en Welstand. Dit is nog geen officiële aanvraag van de bouwvergunning, maar het wordt wel duidelijk of het ontwerp past binnen de eisen van de gemeente.

Voorlopig ontwerp (VO)

Met het schetsontwerp is de globale vorm van de woning vastgesteld. De plek van de kamers is bekend, de ramen en de gevels zijn ingetekend. Dit is echter nog niet voldoende voor een bouwvergunning en er kan ook nog niet mee worden gebouwd. Het plan dient nog verder uitgewerkt te worden: de materialen moeten worden uitgezocht, de kanalen en leidingen van de installaties moeten een plek krijgen, er moet nog worden gerekend aan de constructie (door een constructeur). Het voorlopig ontwerp is een tussenstap waarbij het ontwerp verder wordt gedefinieerd en de uitgangspunten voor de technische uitwerking worden vastgesteld.

 

4. Vergunningsaanvraag

Nadat alle technische onderdelen van het gebouw zijn uitgezocht en met elkaar in overeenstemming zijn gebracht is het tijd om de definitieve tekeningen voor de bouwvergunning op te stellen: het Definitief Ontwerp (DO). Als het goed is heeft de gemeente en welstand al een voorlopig akkoord gegeven op het globale ontwerp, ze willen echter nog wel kijken of het ontwerp in de uitwerking nog steeds voldoet. De toets op het bouwbesluit is een belangrijk onderdeel van de vergunningsaanvraag. Krijgt de woning voldoende daglicht in elke kamer, is er voldoende ventilatiemogelijkheid? Blijft de woning staan als het stormt of als er een feestje is met veel mensen? Is de trap veilig te belopen? Wat gebeurt met de woning als er brand uitbreekt? Hiervoor moet informatie worden aangeleverd in de vorm van tekeningen of berekeningen. Het ontwerp zal nu geen grote veranderingen meer ondergaan, maar er moet wel veel worden uitgezocht en worden uitgewerkt. Dat maakt het DO een omvangrijke stap.

5. Prijsvorming/ aanbesteding

Het verkrijgen van de bouwvergunning duurt over het algemeen 8 weken. In die acht weken ligt het proces niet stil. Dat is de tijd om een aannemer te gaan zoeken en offertes op te vragen. Om te zorgen dat de aannemer een goede offerte kan maken zijn uitgewerkte tekeningen nodig waarin precies beschreven staat hoe de woning gebouwd moet worden, welke materialen gebruikt moeten worden en hoe de woning wordt afgewerkt. Wij maken daarnaast nog een technische omschrijving zodat ook de kwaliteitseisen en wat wel en wat niet tot de offerte behoort goed is beschreven. Samen met de tekeningen vormen deze documenten het Bestek.

Normaal gesproken worden 2 á 3 aannemers gevraagd voor een offerte. De opdrachtgever kan vervolgens een aannemer de opdracht gunnen. Dit kan op basis van prijs, maar het gevoel is ook belangrijk. Vertrouwen en goede klik zijn net zo belangrijk als een goede prijs.

Bouwteam

Voor aannemers is het opstellen van een begroting veel werk en de kans bestaat dat ze het voor niets doen. Vaak hebben ze daarom de voorkeur om in bouwteam te werken. Dit betekent dat ze al eerder bij het project betrokken worden en meer zekerheid hebben het project ook daadwerkelijk kunnen uitvoeren. Bijkomend voordeel is dat de kennis en ervaring van de aannemer gebruikt kan worden in de uitwerking van het project.

 

6. De bouw

Zodra een aannemer geselecteerd is en de begroting is goedgekeurd kan een aannemersovereenkomst worden afgesloten, waarna de bouw van start kan. De architect plant de bouwvergaderingen en houdt de notulen bij. Hij controleert het werk van de aannemer, geeft advies en doet suggesties voor het oplossen van zaken die tijdens de bouw naar boven komen.

Oplevering

Als de bouw het eindpunt nadert wordt de oplevering afgesproken. De aannemer heeft op dat moment de woning klaar en opdrachtgever kan het eindresultaat controleren. De architect zal hierbij helpen en meekijken. Hieruit volgen opleverpunten, dit zijn mankementen die de aannemer moet oplossen. Vaak zijn dit kleine zaken zoals beschadigingen in het stucwerk. Deze zullen dan ook snel verholpen zijn. Soms zijn de mankementen wat groter en duurt het langer voordat deze zijn opgelost. De opdrachtgever zal dan wel alvast de woning betrekken. Vaak wordt een deel van de laatste betaling achtergehouden tot alles naar tevredenheid is afgerond.